낡은 건물 부수고 다시 짓는다고 다 같은 게 아닙니다
안녕하세요. 안소장입니다.
도심을 걷다 보면 낡은 단독주택이나 상가를 허물고 새 건물을 올리는 현장을 자주 보게 됩니다.
많은 분들이 이를 그냥 "새로 짓는 거 아니냐"고 생각하십니다. 그런데 건축법에서는 기존 건물을 어떻게 허물고 얼마나 크게 다시 짓느냐에 따라 법 적용과 행정 절차가 완전히 달라집니다. 이걸 모르고 시작했다가 낭패를 보시는 분들이 생각보다 많습니다.
이번 글에서는 그중에서도 '개축'에 대해 자세히 풀어드리겠습니다.
개축이란 무엇인가? 신축이랑 무엇이 다른가?
건축법상 건축행위는 신축, 증축, 개축, 재축, 이전 이렇게 5가지로 분류됩니다. 용어만 들었을 때 감이 오지 않으실 거라 생각됩니다. 사실 알고 보면 법적으로는 전혀 다른 이야기입니다.
개축의 정의를 정확하게 말씀드리면 이렇습니다.
■ 기존건축물의 전부 또는 일부를 철거하고, 같은 대지에 '종전과 같은 규모의 범위' 안에서 다시 짓는 행위
핵심은 '종전 규모 범위'입니다. 기존 건물의 건축면적, 연면적, 층수, 높이. 이 4가지가 모두 기존과 같거나 그 이하여야 개축으로 인정됩니다.
여기서 정말 중요한 함정이 하나 있습니다. 층수와 면적이 똑같아도 층고를 조금 높여서 건물 전체 높이가 단 10cm라도 높아지면, 그 순간 개축이 아니라 신축 또는 증축으로 분류됩니다. 10cm 차이로 행정 절차가 통째로 바뀌는 겁니다.
그러면 왜 굳이 개축을 선택하나?
기존 건물이 갖고 있던 법적 기득권을 일정 부분 유지하거나, 대지 여건상 규모를 키우기 어려운 상황에서 개축을 선택합니다. 단, 개축이라도 현행 건축법과 소방법, 주차장법 기준은 모두 맞춰야 합니다. "예전에 지어진 건물이니까 예전 기준 적용해 주세요"는 통하지 않습니다.
건축사사무소에서는 어떤 일을 하는가?
건축사는 예쁜 그림만 그리는 사람이 아닙니다. 복잡한 법적 제약을 풀어내고, 인허가를 대행하며, 건물이 안전하게 지어지도록 총괄하는 역할을 합니다. 개축 업무는 크게 3단계의 프로세스로 진행됩니다.
1단계 - 현장 조사와 기획설계
토지이용계획확인원, 지적도, 건축물대장을 발급받아 법적조건을 꼼꼼히 따집니다. 수십 년 전 건물에는 없던 규정들, 예를 들어 경계선에서 일정 거리를 띄워야 하는 '대지 안의 공지' 기준이나 변경된 일조권 사선제한이 지금은 어떻게 적용되는지 등을 분석합니다. 이를 바탕으로 건축주가 원하는 규모가 실현 가능한지 판단합니다.
2단계 - 기본설계와 실시설계
개축은 건물을 새로 짓는 것과 다름없어서 구조기술사와 협력해 내진 설계를 포함한 구조 안전 확인서를 작성해야 합니다. 최신 단열 기준을 충족하는 에너지 절약계획서도 함께 준비합니다.
3단계 - 인허가
완성된 도서를 들고 지자체 행정망인 '세움터'에 접수하고, 관련 부서와 기술 협의를 진행해 허가를 받아냅니다.
인허가, 어떤 과정을 거치야 하는가?
인허가 과정은 총 5단계입니다.
1단계 - 건축허가 접수와 관계부서 협의
도면과 서류를 구청에 제출하면 건축과 혼자 허가를 내주지 않습니다. 소방서, 환경과, 도로과, 복지과 등 수많은 부서가 동시에 적법성을 검토합니다. 모든 부서에서 '적합' 판정이 나와야 허가서가 나옵니다.
2단계 - 건축물 해체 허가와 멸실 신고
여기가 최근 가장 까다로워진 단계입니다. 굴착기로 그냥 무너뜨리던 시대는 끝났습니다. 전문가가 작성한 해체계획서를 제출하고 별도의 해체 신고 또 허가를 받아야 합니다. 주변에 버스정류장이나 횡단보도가 있거나 3개 층을 넘는 건물이라면 해체 허가에 감리자까지 정해야 합니다. 철거와 폐기물 반출이 끝나면 30일 이내에 멸실 신고를 해서 기존 건축물대장을 말소해야 합니다.
3단계 - 착공신고
기존 건물이 완전히 사라지면 이제 새 건물을 지을 준비를 합니다. 시공사와 공사감리자를 선정하고 계약서를 제출합니다. 비산먼지 발생 신고, 안전관리계획서도 함께 내야 비로소 땅을 팔 수 있습니다. 서류 하나라도 빠지면 공사 첫 삽도 못 뜹니다.
4단계 - 공사 진행과 감리
착공 이후에는 공사감리자가 기초 철근 배근, 지붕 슬래브 배근 등 주요 공정마다 최종 확인을 받아야 합니다. 단열재 납품확인서, 방화문 시험성적서, 소방 필증 등 수십 가지 서류가 필요합니다. 사용승인서가 나오면 60일 이내에 소유권 보존등기를 마쳐야 완전히 내 재산이 됩니다.
5단계 - 사용승인(준공)
건물이 완성됐다고 바로 입주할 수 없습니다. 허가받은 도면대로 지어졌는지 지자체의 최종 확인을 받아야 합니다. 단열재 납품확인서, 방화문 시험성적서, 소방 필증 등 수십 가지 서류가 필요합니다. 사용승인서가 나오면 60일 이내에 소유권 보존등기를 마쳐야 완전히 내 재산이 됩니다.
개축 전에 반드시 알아야 할 3가지
첫째 - "예전이랑 똑같이 지어주세요"는 현실적으로 어렵습니다.
개축이라도 현행법 기준을 전부 적용받습니다. 예전에는 옆집과 벽을 맞대고 지었어도, 지금은 경계선에서 1m 이상 의무적으로 띄워야 할 수 있습니다. 일조권 기준과 강화된 주차장법까지 맞추다 보면 실제 사용할 수 있는 면적이 예전보다 줄어드는 경우가 많습니다.
둘째 - 숨겨진 비용을 꼭 예산에 포함하셔야 합니다
해체 공사비와 해체 감리비는 기본입니다. 슬레이트 지붕이 있는 낡은 건물이라면 1급 발암물질인 석면 처리 비용이 상당히 추가됩니다. 여기에 내진 설계와 강화된 단열 기준까지 맞추다 보면 평당 건축비가 예전보다 훨씬 올라갑니다. 공사비만 보고 시작했다가 중간에 멈추는 최악의 사태, 건축 현장에서 드물지 않습니다.
셋째 - 이웃 민원이 가장 무서운 암초
법적 기준을 다 지켜도 이웃 민원이 쏟아지면 공사 중지 명령이 내려질 수 있습니다. 공사가 멈추는 순간에도 대출 이자는 계속 나갑니다. 착공 전에 건축주와 시공자가 직접 주변 이웃을 찾아가 양해를 구하는 것, 어떤 훌륭한 도면보다 현장에서 더 큰 힘을 발휘합니다.
개축을 준하시는 분들께 드리는 조언
개축은 낡은 벽돌을 새 벽돌로 바꾸는 단순 작업이 아닙니다. 법률, 금융, 최신 건축 기술이 총동원되는 복합 프로젝트입니다.
처음부터 지역 법규와 실무에 능통한 건축사를 파트너로 선정하는 것, 그게 돈과 시간을 아끼는 가장 빠른 방법입니다.
건축사 안소장 | 공간의 가치를 짓는 사람