건축행위 5가지 완벽 정리
■ 건축사사무소를 운영하면서 상담을 오시는 건축주님들 중에는 본인이 하시려고 하는 건축이 신축인지, 개축인지 혹은 재축인지 정확하게 이해하고 오시는 분이 많이 없습니다. 그래서 이번 글에서는 건축법이 정한 5가지의 건축 행위를 핵심 기준으로 정확히 정리하고자 합니다.
목차
01 건축허가는 왜 필요한가 - 금지와 열쇠의 논리
02 신축 - 그 땅에 새로운 용도가 처음 생겨나는 것
03 증축 - 어떤 방향으로든 규모가 커지는 것
04 개척 - 의도적으로 허물고 같은 규모로 다시 짓는 것
05 재축 - 재해로 무너진 건물을 다시 세우는 것
06 이전 - 주요 구조부를 해체하지 않고 위치만 바꾸는 것
07 5가지 행위 한눈에 비교
1. 건축허가는 왜 필요한가
건축법에서 '건축'이란 위험한 물체(건축물)를 만들어내는 위험한 행위입니다. 그래서 국가는 이 행위를 원칙적으로 금지하고, 안전 기준을 충족했을 때만 허가를 내주는 구조로 법을 설계했습니다. 건축허가는 규제가 아니라 '금지를 풀어주는 열쇠'입니다.
이 허가·신고의 대상이 되는 건축 행위는 건축법상 딱 다섯 가지로 정해져 있습니다. 이 다섯 가지를 모르면 내가 하려는 공사가 어떤 절차를 밟아야 하는지조차 판단할 수 없습니다.
| 신축 | 증축 | 개축 | 재축 | 이전 |
| 새로운 용도 탄생 | 규모가 커짐 | 의도적 해체 후 재건 | 재해 후 재건 | 위치만 변경 |
이 다섯 가지의 경계를 알면, 내가 하려는 공사가 허가인지 신고인지가 저절로 보입니다.
2. 신축 - 그 땅에 새로운 용도가 처음 생겨나는 것
| 신축 | New Construction 그 땅에 새로운 용도가 처음 탄생하는 모든 행위 빈 땅 건물 신설 / 전체 해체 후 재건 / 부속건물만 있던 대지 |
신축은 가장 직관적인 개념입니다. 아무것도 없는 빈 땅에 새 건물을 올리는 것이 기본 형태입니다. 그런데 실무에서 헷갈리는 경우가 세 가지 있습니다.
첫째, 기존 건물이 있던 대지라도 그 건물을 완전히 철거한 후 새로 짓는 것은 신축입니다. 둘째, 창고 같은 부속건축물만 있는 대지에 주된 건물을 새로 짓는 것도 신축입니다. 셋째, 기존 건물을 전부 해체하고 이전보다 규모를 키워 다시 짓는 것도 신축으로 분류됩니다.
※ 핵심 판단 기준
신축 여부는 면적이나 구조가 아니라 "그 땅에 해당 용도의 건물이 처음 생겨나는가"로 판단합니다. 기존 건물을 완전히 철거한 후라면 역사나 흔적과 무관하게 신축입니다.
3. 증축 - 어떤 방향으로 규모가 커지는 것
| 증축 | Extension 건축면적 · 연면적 · 층수 · 높이 중 하나라도 증가하는 행위 수평증축 / 수직증축 / 지하증축 / 별동증축 |
증축은 이미 건물이 있는 대지에서 그 건물의 규모를 어떤 방식으로든 늘리는 행위입니다. 방향은 네 가지입니다. 옆으로 붙이는 수평 증축, 위로 올리는 수직 증축, 지하로 파는 지하 증축, 같은 대지에 별도 건물을 추가하는 별동 증축이 있습니다.
특히 주의할 점이 있습니다. 면적이 늘어나지 않아도 높이만 높아지면 증축으로 봅니다. 지금 당장은 면적이 동일하더라도 높아진 높이를 이용해 추후 층을 추가할 수 있고, 구조 안전성 재검토가 필요하기 때문입니다.
※ 실무 포인트
별동 증축은 면적이 기존 건물과 완전히 독립되어 있어도 같은 대지 내에 건물을 추가하는 것이므로 증축에 해당합니다.
새 건물이 기존 건물과 연결되지 않아도 마찬가지입니다.
4. 개축 - 의도적으로 허물고 같은 규모로 다시 짓는 것
| 개축 | Reconstruction (Voluntary) 건축주가 의도적으로 주요 구조부 3개 이상을 해체하고 동일 규모로 재건 자발적 해체 / 동일 규모 이하 / 기득권 보호 |
개축은 많은 분들이 신축과 혼동하는 개념입니다. 핵심 조건은 두 가지입니다. 첫째, 건물의 주요 구조부인 내력벽·기둥·보·지붕틀 중 3가지 이상을 해체해야 개축으로 인정됩니다. 두 가지만 건드리면 단순 수선으로 분류됩니다. 둘째, 기존과 동일한 규모 이내에서만 재건할 수 있습니다. 면적이나 높이가 조금이라도 늘어나면 그 순간 신축이 됩니다.
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※ 개축과 신축의 실질적 차이 - 기존 건축물 특례
- 법 개정으로 해당 대지에 신축이 더 이상 허용되지 않더라도, 기존 건물과 동일한 규모라면 개축을 통해 계속 사용할 수 있습니다.
- 이는 기존 건물의 기득권을 보호하는 장치로, 개축과 신축을 구별하는 가장 중요한 실익입니다.
5. 재축 - 재해로 무너진 건물을 다시 세우는 것
| 재축 | Reconstruction (After Disaster) 천재지변 · 재해로 건물이 멸실된 후 종전 규모 이내에서 재건 비자발적 멸실 / 연면적 합계 기준 / 동수 · 층수 유연 |
재축은 개축과 가장 자주 혼동되는 개념입니다. 결정적 차이는 단 하나입니다. 개축은 건축주가 의도적으로 해체하는 것이고, 재축은 재해·천재지변으로 건물이 저절로 멸실된 경우입니다. 건축법이 개축에는 '해체', 재축에는 '멸실'이라는 단어를 각각 사용하는 이유입니다.
재축은 개축보다 조건이 조금 더 유연합니다. 연면적 합계만 기존 이하라면 동수나 층수는 달리 배치할 수 있습니다. 예를 들어 기존에 2동이었던 건물을 전체 면적을 유지하면서 3동으로 나눠 재축하는 것이 가능합니다. 단, 건폐율 기준은 반드시 준수해야 합니다.
※ 재축 시 규모를 늘리고 싶다면
- 전부 멸실 + 면적 확대 → 재축이 아닌 신축으로 분류
- 일부 멸실 + 규모 확대 → 재축이 아닌 증축으로 분류
6. 이전 - 주요 구조부를 해체하지 않고 위치만 바꾸는 것
| 이전 | Relocation 주요 구조부를 해체하지 않고 건물을 동일 대지 내 다른 위치로 이동 목조 · 철골조 가능 / 기초 제외 / 콘크리트 구조 불가 |
이전은 다섯 가지 건축 행위 중 가장 생소한 개념입니다. 건물을 통째로 들어 같은 대지 안의 다른 위치로 옮기는 것입니다. "콘크리트 건물을 어떻게 옮기냐"는 질문이 자주 나오는데, 여기에 핵심 개념이 있습니다.
건축법이 정한 주요 구조부(내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단)를 해체하지 않고 그대로 위치만 바꾸는 것이 이전입니다. 기초와 최하층 바닥은 주요 구조부에서 제외됩니다. 지중에 매립되어 화재에 대한 안전성이 확보되기 때문입니다.
결국 이전은 기초를 제외한 상부 구조체를 통째로 이동하는 방식입니다. 기초와 상부 구조가 일체로 굳어버린 철근콘크리트 구조는 현실적으로 이전이 불가능합니다. 목조나 철골 조립식 구조에서만 현실적으로 활용됩니다.
7. 5가지 건축 행위 한눈에 비교
각 행위의 핵심 기준과 구별 포인트를 아래 표로 정리했습니다. 공사를 계획할 때 기준표로 활용하세요.
| 행위 | 핵심조건 | 규모 제한 | 헷갈리는 포인트 |
| 신축 | 해동 용도가 그 땅에 처음 생겨남 | 없음 | 기존 건물 철거 후 재건도 신축 |
| 증축 | 건축면적 · 연면적 · 층수 · 높이 중 하나라도 증가 |
없음 | 높이만 높아져도 증축 |
| 개축 | 자발적 해체 (주요 구조부 3개 이상) | 종전 규모 이하 | 규모 늘리면 신축으로 전환 |
| 재축 | 재해 · 천재지변에 의한 멸실 | 연면적 합계 이하 (동수 · 층수 유연) | 개축과 달리 '멸실'이 전제 |
| 이전 | 주요 구조부 해체 없이 위치 변경 | 동일 대지 내 | 콘크리트 구조는 현실적 불가 |
건축 행위 5가지 정리를 마치며
건축법이 정한 다섯 가지 행위는 단순한 분류 체계가 아닙니다. 내가 하려는 공사가 어떤 안전 검토를 받아야 하고, 어떤 절차를 밟아야 하는지를 결정하는 출발점입니다. 허가와 신고의 차이가 여기서 나뉘고, 기존 건물의 기득권 보호 여부도 여기서 결정됩니다. 공사 계획을 세울 때 가장 먼저 이 다섯 가지 중 어디에 해당하는지를 확인하는 것이 실수를 막는 첫 번째 단계입니다.
건축사 안소장 | 공간의 가치를 짓는 사람