아파트 발코니의 비밀, 속 시원히 풀어드립니다.
안녕하세요. 안소장입니다.
아파트 모델하우스나 친구 집에 갔다가 이런 생각해 보신 적 있으신가요?
"분명 25평이라고 했는데, 왜 우리 집 33평보다 넓게 느껴지지?"
눈이 이상한 게 아닙니다. 발코니의 마법 때문입니다. 오늘은 그 마법의 실체와 그 속에 숨겨진 경제적 비밀을 건축사가 쉽게 풀어 드리겠습니다.
전용면적 '공식 면적', 발코니는 '보너스 면적'
아파트 면적 이야기가 나오면 용어부터 헷갈리시는 분들이 많을 거라 생각합니다. 딱 바로 이해하실 수 있도록 정리해 드리겠습니다.
아파트에서 전용면적은 거실, 침실, 주방, 화장실처럼 내가 실제로 생활하는 공간입니다. 조금 더 자세히 설명하자면, 오래전 발코니를 확장하지 않던 시절의 아파트에서 발코니를 제외하면 실내공간의 전체면적을 법적으로 '전용면적'이라고 합니다. 승강기나 복도, 계단 같은 곳은 공용 공간이라고 해서 '주거공용면적'이라고 따로 분류합니다.
그런데 여기서 발코니는 '전용면적', '주거공용면적'이 두 가지 어디에도 속하지 않습니다. '서비스 면적'이라는 별도의 이름을 가집니다. '전용면적', '주거공용면적'이라는 공급면적에 포함되지 않지만 각 세대에서 실제로 쓸 수 있는 공간, 말 그대로 '서비스 면적'이라는 것은 '보너스 면적'입니다.
최근 지어진 25평 아파트는 이 발코니가 워낙 넓게 설계되어, 실 사용면적이 구축 33평에 육박하는 경우가 많습니다. 실제로 경기도권은 한 아파트는 전용 59㎡인데 서비스 면적만 12평에 달하기도 했습니다. 보너스면적이 정말 많이 커진 셈입니다.
요즘 아파트발코니는 왜 이렇게 넓어졌을까요?
"예전 아파트는 발코니가 좁았는데, 요즘은 왜 이렇게 넓냐?"는 질문을 받습니다. 건축법 변화와 건설사의 설계 전략이 맞물린 결과입니다.
1986년, 발코니가 바닥면적 산입에서 제외되면서 공식적으로 서비스 면적이 됐습니다. 1988년에는 발코니 외부에 창호 설치가 허용됐고, 2000년대 초반에는 폭 2m짜리 '광폭 발코니'가 등장하면서 면적이 정점을 찍었습니다.
아파트 평면이 '2bay'에서 '3bay', '4bay' 구조로 진화한 것도 결정적입니다. 'bay'는 전면으로 거실이나 침실이 몇 개가 가로로 나란히 배치되어 있느냐에 따라 '3bay', '4bay'라고 말합니다. 가로로 길게 배치된 '4bay'는 '2bay', '3bay' 구조보다 발코니 길이도 그만큼 길어지면서 서비스 면적이 커질 수밖에 없습니다.
아파트 평면은 이제 '2bay'에서 '3bay', '4bay' 심지어 '5bay'도 등장하면서 진화를 거듭하고 있습니다. 이 같은 배경에는 발코니가 길어지면 길어질수록 서비스면적이 극대화되기 때문입니다.
서울 아파트가 경기도의 아파트보다 좁아 보이는 이유
눈썰미가 좋으신 분들은 서울 아파트가 같은 평수인데도 경기도보다 좁다는 느낌을 받으실 겁니다. 기분 탓이 아니라 실제로 그렇습니다.
서울시는 2008년부터 건물 외관 다양화를 위해 '발코니 30% 삭제' 규정을 도입했습니다. 외벽 전체에 발코니를 달지 말고 30% 정도는 비워 두라는 기준입니다. 그래서 전용 60㎡ 이상의 서울 아파트는 타 지역보다 발코니 면적이 작을 수 밖에 없습니다.
반면 타 지역은 3면, 4면에 발코니를 꽉 채우기도 합니다. 일산의 한 아파트는 3면 발코니를 적용해서 서비스 면적만 8~10평을 더 확보한 사례도 있습니다. 같은 전용면적인데 실제 체감 크기가 다른 이유가 바로 여기에 있습니다.
발코니 확장, 무조건 하는 게 정답일까요?
요즘 분양 아파트는 발코니 확장이 사실상 필수처럼 여겨집니다. 건설사에서 확장타입으로 상품을 분양하려도 하기도 하지만, 확장을 안 하면 작은방들은 가구배치가 정말 빠듯합니다.
그런데 장단점을 명확히 알고 결정하셔야 합니다.
확장을 하면 실내 공간이 확 넓어집니다. 드레스룸, 팬트리, 알파룸을 온전히 누릴 수 있습니다. 반면 화재 시 대피공간이 줄어드는 안전 문제가 발생합니다. 발코니가 없어지면 소음과 외풍을 이중으로 막아주던 완충 공간도 사라지니 단열에 더 신경을 써야 합니다.
최근에는 무조건 확장하기보다 발코니를 카페나 서재, 홈바로 꾸미는 분들도 늘고 있습니다. 확장 비용을 인테리어에 투자해 공간의 개성을 살리는 전략입니다.
제가 인테리어 공사를 진행했던 구축 아파트 사례 중에 발코니를 확장해서 남편분의 서재로 만들어 달라고 요청하신 경우가 있습니다. 하지만 결국 그 공간에 빨래 건조기와 의류관리기가 들어가면서 처음 생각했던 용도와는 다르게 사용한다고 부분공사를 다시 진행하신 경우가 있었습니다. 구축 아파트에서 발코니 확장 계획을 세울 때는 공간의 용도를 미리 확실히 정해두시는 게 중요합니다.
발코니가 넓으면 집값도 오를까?
이론적으로는 실 사용면적이 넓어지니 가치도 올라갑니다. 실제로 59㎡ 기준, 발코니 면적이 넓을수록 매매가격이 높게 형성되는 경향도 있습니다.
그런데 냉정하게 알아두셔야 할 사실이 있습니다.
발코니는 대지지분 산정에 포함되지 않습니다. 재건축을 하거나 땅의 가치를 따질 때는 전용면적만 인정된다는 뜻입니다. 서비스 면적이 아무리 넓어도 면적당 땅의 지분은 전용면적만으로 계산됩니다. 발코니가 넓다고 해서 재건축 시 더 많은 지분을 받는 건 아니라는 점, 꼭 기억하셔야 합니다.
청약 넣을 때 반드시 확인해야 할 것
분양 공고문을 보면 발코니 확장 비용이 별도로 책정되어 있습니다. 그런데 이 금액이 만만치 않습니다. 어떤 단지는 확장비만 8,000만 원이 넘어 분양가의 상당수를 차지하기도 합니다.
여기서 중요한 점이 있습니다.
발코니 확장비는 중도금 대출에 포함되지 않는 경우가 많습니다. 즉, 현금으로 직접 마련해야 한다는 뜻입니다. 자금 계획을 세울 때 분양가만 보지 말고 확장비와 옵션 비용을 반드시 합산해서 계산하셔야 낭패를 피할 수 있습니다.
서비스 면적, 이렇게 확인하세요
등기부등본이나 건축물대장에는 발코니 면적이 나오지 않습니다. 건축설계도서나 분양계약서에서만 확인할 수 있습니다.
일반인이 가장 쉽게 확인할 수 있는 방법으로는 네이버부동산 같은 사이트에서 평면도를 보는 겁니다. 신축 아파트의 경우 평면도에 확정 전 도면과 확장 후 도면을 공개하고 있으니 확인하실 수 있을 겁니다. 또는 부동산 앱 중에 VR홈투어나 실내 사진을 통해 발코니의 형태와 구조를 미리 살펴보는 것도 좋은 방법입니다.
이제 집을 고를 때 "몇 평이에요?"만 물어보는 시대는 지났습니다.
"서비스 면적이 얼마나 되나요?"를 함께 확인하는 것, 그게 내 돈 값을 제대로 하는 똑똑한 집 구매의 시작입니다.
건축사 안소장 | 공간의 가치를 짓는 사람